随着国内疫情得到有效控制，深圳的房地产市场确实逐渐恢复，3月深圳二手住宅成交破8000套，表面看是“卖疯”了，但是真实的深圳二手房市场如何，我们对二手房成交量、成交价格以及业主心态做了分析，还原3月深圳二手房市场。
No.1 三月成交量可参考性不高
由于受到疫情的影响，1、2月的深圳楼市基本停摆，进入3月，国内疫情得到有效控制，深圳楼市也开始逐渐恢复，所以不管是新房还是二手房，3月份的成交数据，环比上月都大幅提高。
据深圳中原研究中心数据，3月深圳新房住宅成交3152套，环比上升279.8%；二手房方面，3月深圳成交套数为8008套，环比上升380%。
图片来源：深圳中原研究中心
从成交区域上看，宝安是二手房成交量最大的区域，成交2089套、成交面积18.64万平方米，其次是龙岗和南山，盐田依然是处于末位，成交138套，虽处末位，但盐田对比前几月有上涨，除去年豪宅税调整之外，这或者与地铁8号线即将开通相关。
不过需要注意的是，网签数据有滞后性。
以深圳二手房来说，从交定金签合同到过户，所需的时间往往在一个月以上，而年前交定金签合同的买家受到疫情的影响，办理过户的时间更是被拉长，所以2020年3月过户的二手住宅实际上主要为2019年11月到2020年1月签订成交协议的房源。
再下看同比数据，去年同期，2019年3月，二手房共成交5033套，成交面积为40.83万㎡。但是叠加网签滞后和疫情影响，环比和同比的数据都仅能作为参考。
No.2 成交量之外看价格
过去的2019年是深圳政策大年，在豪宅标准调整刺激下，二手房交易税费降低，市场继续升温，量价齐升。2019年12月，深圳二手住宅成交直接跳过8000套这标志性数据，最终成交9486套。
在二手房市场中，素有5000/8000套的月成交量价标准，假如城市当月二手房成交量在5000套以下，则房价下行；成交量为5000-8000套/月，则房价平稳上涨，而成交量突破8000套/月，则房价疯狂上涨。
有人预测，去年11月和12月，深圳二手房价整体上涨近10%，估计疫情之后10%的涨幅会被消化掉，但是等来的却是深圳二手房价格的9连涨。
至2020年3月份，深圳二手房价格自去年7月始，已经连续9个月上涨，而3月环比上涨的0.45%幅度，在往月的环比涨幅中也处于中等位置。
横向对比北京、上海、广州城市来看，3月深圳二手房价格环比、同比均呈上涨态势，分别为0.45%、3.32%，广州虽环比增长1.9%，但同比大跌11.84%，北京同比跌幅最大，比去年3月下跌6.62%，上海同比、环比均呈下跌态势，环比跌幅最大，为0.65%，同比下跌1.19%。
图片来源：诸葛找房数据研究中心
另外，值得注意的是，深圳二手房均价为65243元/平方米，以超过第二名北京7000元/平方米的差距，稳居全国第一。
分区来看，根据中原研究中心数据，南山区依然是领头羊，以10.3万元/平方米的成交均价居于榜首，环比上涨0.95%，比排行第二的福田高出2.6万元/平方米。
这也难怪有人把全国楼市分为两类：深圳市场和其他市场。
No.3 再看挂盘量
除成交量和价格之外，挂盘量也可以作为二手房市场的参考。
据链家官网数据，截至4月3日，深圳楼市在售二手房数量突破39000套，一个月不到的时间，挂牌房源量增加了近4000套，而且这还只是统计了链家的数据，具体数量可能更高。
对此，深圳房地产中介协会研究部主管华洪表示：
“根据我们的调查，最近卖房业主的心理主要包括对短期经济前景预期不太乐观，特别是高杠杆持有的业主选择先放盘，因为二手房买卖也需要时间，继而落袋为安。此外，还有前期低价买入的业主也存在出货的心理，再者就是刚需入市，但这个量一直以来都比较稳定。其实，置业者更应该关注成交价格，价格上的变化或导致相应的政策出台。”
近日，深圳住建局发布了关于应支持房地产中介行业复工复产的通知，其中重点提到“物业不得以不正当理由阻扰符合条件的中介带看”，对此，我们判断，4月二手房交易会受到复工影响活跃度上升，具体将在5月二手房数据中体现出来。
No.4 深圳二手房业主心态
市场给了我们一种感受，仿佛在疫情影响之下，年前很多觉得贵的房子，现在不觉得贵了。
近日，一自媒体发布了福田一楼盘有100多套现房房源待售的消息，均价在8万左右，消息发布半小时不到，雪梨联系了售楼处，被告知100套多房源已经售出。
要知道，2019年这个项目开盘时，大家都觉得价格过高，后虽加持了知名学区，但是却因不知名原因被封，时隔一年，周边二手房挂盘价格也已经达到了这一价格，大家也觉得不贵了。
去年宝能城二期8.5万带精装大家觉得贵，现在一期的挂盘价格已经达到12万。
这样的行情之下，二手房业主的心态也是分化的。
有业主惜售，觉得经济不景气利好楼市，所以上调挂牌价；
也有业主的价格则明显低于年前成交价，这个又分为两种：一种是因为业主高负债，价格不笋没人敢买（毕竟有查封的风险）；一种是因为业主想要尽早落袋为安。
No.5 现在要不要买房？
很多人在思考这个问题时，直接把它变成了：房价会不会涨。这样的转化，正常情况下是没错的。
但现在不是正常情况下。现在是大家热烈讨论危机来临的时期，所以在思考这个问题时，首先应当问的是：你是谁？
如果你存钱丰厚，收入稳定且不受疫情影响，想要换房，可以考虑入市，有笋盘可以立即入市，如果价格一般，考虑到三月数据的滞后性，也可以等等，看下个月数据出来之后的市场恢复情况。
如果你存款丰厚，但是收入会受到疫情和国际形势的影响，想要换房，那么，一定要注意把杠杆做低一些，或者持币观望。
如果你现在需要借款才能买房，且没有明确的工作前景，但是想要用手中的现金换来更高的收益，这种情况下，需要考虑你是否准备长期在深圳发展。
如果打算赚一笔走人，更加建议购买靠谱的理财产品；如果长期留在深圳，需要先确定自己的还贷能力和未来的收入情况，再综合决定，在经济不明朗的情况下，普通人一定要注意把握好杠杆的力度。
风险提示：以上仅为个人建议，不做投资建议，入市须谨慎。
